很多投资人喜欢房产抵押借款，觉得有房子押在手上，安全性有保障，心里踏实，实际上，过于关注这种钢筋混凝土结构所代表的的坚固和稳定，会让我们忽视房贷标自身的风险。

　　先上结论：

　　1、随着已还款期数的增加，房贷标越来越安全；2、以等额本息方式还款的房贷标，可以买24个月长标；3、以先息后本方式还款的房贷标，尽量买6个月短标。

　　怎样衡量房贷标的质量

　　房贷标质量取决于两方面，一是房产价值，二是放款额度。比方说一套价值100万的商品房，其房产价值就是100万，如果我们放给他110万，那人家直接不还钱了，房子您收走，不谢。所以，一般情况下放款额度都是房产价值的一个折数，比如7折，就是放款70万。显然，这个折数越小对出借人越有利，这里不考虑二押，可以理解为折数越小，这个房贷标的质量就越好。

　　6个月还是2年？ 房产抵押标的期限该怎么选

　　按照这个房贷标质量的定义，随着偿还期数增加，房贷标质量越来越好。因为期数越靠后，我们的待还余额越少，但房产价值是不变的，相当于折数降低。看下面的图，我向出借70万给借款人，等额本息分12期偿还，蓝线表示随着月份的增加，待还金额越来越少，红线表示房产价值不变。站在借款人的立场上，谁也不愿意在最后几期违约，为了一点欠款就卖房还债不划算。

　　可以把房产价值与待还余额之间的差值称为房产剩余价值，这个值随时间流逝逐步扩大，房贷标抗风险能力逐步增强。不仅借款人的还款意愿会增强，房产价格下跌带来的违约风险也在减小。

　　现实中房产价值并非一成不变，如果房价出现大幅下跌，使得房产价值比待还余额还少，就会再次出现“房子您收走，不谢”的情况，放款额度占房产价值7成，就是这个原因，是为了防御未来出现的房价下跌风险，表现在图上就是红线掉头向下并且穿过蓝线。

　　这种情况很像2008年深圳出现过的断供潮，当时美国次贷危机刚刚爆发，经济预期比较差，深圳房价开始出现大幅下跌，一些业主发现，自己的房子跌到了200万，但还欠银行按揭贷款300万，那还不如让银行把房子收走呢，于是区域性金融危机的苗头出现了。

　　房贷标质量与还款方式的关系

　　在前面的例子里，我们假定的还款方式是等额本息，如果把还款方式换成先息后本，风险结构会变得很不一样，尤其是房价下跌引发的违约风险将表现得非常突出。

　　我们假定在完成出借之后，房产价值进入了下跌通道。因为等额本息这种还款方式每月只回息不回本，所以待还余额一直比较高，下降速度也比等额本息的慢，房价只要下降得快一些，房产价值线（红线）肯定是先穿过先息后本的待还余额变化趋势线（黄线），房产剩余价值率先为0，这意味着先息后本抗风险能力更差，等额本息由于待还余额下降速度快，为房价下跌提供了广阔的安全空间。

　　网贷平台一般会采取这样的策略来应对，以等额本息方式还款的借款人，其还款期限可以长一些，2年、3年都行，以先息后本方式还款的借款人，其还款期限一定不能长，6个月为宜，或者最多不超过1年，同时，其放贷额度也要低一些。

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