继9月1日经济参考报公布北京部分地区房价已下调20%后，今天（9月4日），中国证券报又披露了一份重磅数据：

　　近期北京市学区房价有所降温。在西城区金融街附近，有房产中介称，“在新政前这片都是20万元/平方米，现在差不多在17万元/左右。有些重点炒作的学区房，每平方米下跌了10%。”

　　比如，对口宏庙小学的丰汇园小区，3月均价为186979元/平方米，8月均价则降至166051元/平方米。

　　另据中国社科院财经战略研究院日前发布的住房市场发展月度分析报告显示，近三个月来，作为重要学区的北京市东城区、西城区和海淀区房价分别累计下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京市各区前三位。

　　这则新闻最惊讶的地方在于房子的区位和性质：

　　1、西城区、东城区、海淀区是中国最牛城市的最优质地段，甚至可以说是中国最优质的地段之一；2、降价的房子是最抗跌的学区房。

　　在中国，影响房价的因素非常多，但排在第一位的一直都是教育资源。因此，在中国如果要问哪种房子最贵，学区房说第二，没人敢说第一。

　　在以往的调控中，中心城市房价下跌的概率很小，偶尔有个别中心城市均价真的下跌，也是由中心城区外围的房子价格下滑带动均价下降所致，中心区的房价基本上是仍而风吹雨打，我自岿然不动。

　　今天这个房价下跌事件，发生在中国最牛的城市的最优质地段中的最贵的房子，我们可以将其称为“三最”房子。这件事情的发生，对我们至少有三点警示意义。

　　在说这之前，先来分析一下“三最”房子下跌的理由。

　　02

　　“三最”房子，下跌的理由是什么

　　前几天本号推送的《房价惊现20%跌幅！中国最牛城市，楼市一夜入冬》（点击文章标题即可查看）文章中就说到过，北京自317以来，直接针对楼市发布的政策就有12道，曲线调控的政策则更多。

　　在这些政策的共同作用下，市场观望情绪浓厚，楼市成交量率先入冬，8月份北京的二手房成交量已经跌至历史低位。在高强度、高密度的政策打击下，炒房客遭受重创，市场渐渐回归理性。

　　这种情况下，北京的房价也开始小幅度下跌，据链家研究院公布的数据显示：

　　8月北京链家二手房成交均价环比下跌2%，与7月相比跌幅扩大1.7个百分点；链家二手房挂牌均价环比下跌0.58%，且该指标已连续4个月下跌。

　　导致北京中心城区优质学区房价格下跌的因素，我认为和雄安新区成立，以及近期的“租购同权”、“集体用地建设租赁住房”有直接关系。

　　雄安新区未来将分流北京的人口和教育资源，尽管是多年以后的事情，但对北京学区房仍有一定的冲击作用。

　　此外，广州的“租购同权”；上海接连推出只租不售地块；合肥提出建立购租并举的住房制度，鼓励住房租赁消费；杭州支持个人闲置房源改造，强调“租购同分”；南京提出要研究建立承租人权利清单；济南提出取消投资纳税、购买房屋等落户限制等，以及北京、上海、广州等13个城市列为“集体用地建设租赁住房”试点城市，对北京的学区房影响较大。

　　“租购同权”、“租购同分”能够卸载房子附带的教育资源，从而达到降低房价的目的。

　　北京尽管目前尚未跟进，但长期来看，租购同权体现了政府大力发展和完善住房租赁市场的决心，有助于让房价回归正常，北京未来跟进的概率很大。

　　在购房门槛抬高等12道限购政策以及各种迂回调控政策的共同作用下，北京的二手房价格和雷达不动的学位房价格都开始松动，无论你相不相信，这都是事实。

　　03

　　“三最”房子，对楼市有什么警示

　　中国最牛的城市的最优质地段中的最贵的房子价格下跌对楼市预示着什么，或者说对我们有什么警示？我认为至少有两点：

　　1、此次调控，政府不达目的誓不罢休。

　　在此之前，仍有许多专家喊话：房价未来还要大涨，有钱就立刻买不要犹豫。

　　他们或许是小觑了政府此次调控的决心，或许还在用以往的调控经验说事，但北京中心城区最优质房产的下跌，已经狠狠地甩了他们一脸。

　　中国楼市，是政策主导的市场，永远不要怀疑政府调控房价的决心。这次和以往任何一次调控都不一样，不仅是因为有十九大，还因房价已经到了不得不控制的地步。再任其涨下去，会激发社会矛盾。

　　政府一方面用政策压制房价，另一方面建立租售并举的制度，并通过各种手段推进租赁市场，从供需上解决高房价，疏导房价，并研制房地产税等长效机制，对房价实行长效监管。

　　2、炒房客心理防线崩溃，中国楼市价格开始进入阴跌期。

　　北京优质地段的学位房房价下跌，会冲垮一大批人的心理防线。因为，在以往的经验之中，中心城市优质地块的学位房价格是不可能下行了。而这一次，不但下行，幅度还高达10%。

　　连这都跌了，还有什么不能跌。心理防线的崩溃，会引导全国部分投资客开始抛售房产，一些欲购买优质学区房的人群将变得更加犹豫，房价开始进入阴跌期。

　　深圳市规划和国土资源委员会1日公布的数据显示，深圳8月新建商品住宅成交均价为54382元/平方米，自去年10月以来已连续11个月下降。

　　要说明的是，你也别指望房价会大跌。因为大跌会引起金融机构系统性危机，导致社会动荡，社会矛盾同样会加剧。另外，中心城市供需矛盾仍在，人口仍在不断增长，亦没有大跌的基础。

　　因此，未来中国的房价，基本上会进入慢速上涨通道。

　　手头资金充裕的人，可以选择长线持有中心城市的优质房产以抗通胀，保值资产。但那些仍妄想通过投资房产短期内暴富，实现财务自由的人，此路已不通。了

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