8月3日晚间，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见。其中提到了“共有产权住房”，即买房人与政府共有房屋产权，以此来解决居民的住房问题。这些房子与自住房类似，都是冲着“刚需”去的。同时，共有产权房还有一大亮点，人脸识别、健身房成了标配，一户至少1个车位，这些诱人的条件，跟买个别墅有何区别？

“事情正在起变化”

楼市的调控，房改的推行，最关键的是解决居民的住房问题，这也是大家最关心的问题。

与人共有，并不是拥有

这是所有权的问题，每个人都希望属于自己的东西。但很明显，共有产权房并不是完全属于自己的房子，我们不能随便出租和买卖。回到房屋性质上，房子产权是共有的，所以出租出售都不是个人说了算。

在“卖”的问题上，有5年的大限：已购共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。满五年，购房人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。

在“租”的问题上，已购共有产权住房用于出租的，所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。

“共有产权房”的产权份额又是如何确定的，“购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。”

以“自住房”的定价为例，以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%，但你以前买的“自住房”是完全产权的，但在转换为“共有产权房”之后，售价也可能低于同地段售价的30%，但你得到的是一个只有70%产权的房子。

这其实有种心里的落差，可能并不是所有人都能接受，买一套属于自己的房子依然还是急切地需求。

征求意见稿中明确了供应对象为符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。对于像我们这种不满30岁的人，依然还是没有资格的。据了解，不满30岁的单身青年，可以申请自住型商品房，房价在市值的8折左右，位置有好有坏，要申请，通过了才能购买。

北京现在的限购政策是全国最为严格的，京籍单身限购1套，对已拥有1套住房的京籍家庭限购1套，非京籍家庭没拥有住房，且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税，限购1套。满足条件还是有严格的限制。

“新北京人”分配不少于30%

在《办法》中提到，房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭，并且向“新北京人”分配的房源应不少于30%。

在满足所有条件的北漂，这无疑是一个好消息，但是面对之前的房源紧张问题，目前的共有产权房或许只是机会大了一些。

“没有调查就没有发言权”

自房改以来，两限房，自住房，公租房，种种明目，最后都没法解决人民的居住问题。究竟是什么原因呢？或许根本在于分配机制的不合理与经济比例的不配套。

自住房

早在2014年，住建部就提出过共有产权的概念，当时，自住房还不等于共有产权房。中原地产首席分析师张大伟分析，未来，自住房将被新的共有产权住房替代。

张大伟说：“共有产权房其实在一定程度上可以说就是升级版的自住房。首先，它和自住房对应的人群是一样的。另外，它们的价格定位基本一致。但是有一些升级版的，比如在产权划分上，包括五年之后的再交易等方面会有升级版的政策。但是整体而言，从自住房的历史使命来看，应该说已经完成了。所以未来的发展，共有产权房应该会完全取代自住房。”

虽出现弃购率高、质量维权等现象，自住房仍是2014年拉动北京楼市成交的主力。自住房虽有诸多优势，但并不是所有的刚需阶层都适合购买。自住房也存在一些弊端或缺点。

弊端一、五年后上市，收益30%上交

自住房不同于普通商品房，5年之内不能上市交易。申购之后一般至少2年时间交房，交房之后5年上市。也就是说你如果中间想要换房，特别是那种买了一居的家庭，如果之后需要换房，必须等到至少7年之后才能出售。7年之后你能不能承担起房价都是另外一说。

弊端二、质量问题存疑

自住房由于出售价格较低，拿地成本跟普通商品房差距不大，开发商为了收益考虑，必然要降低建筑成本。而从以申购的自住房申购经验看，因自住房质量问题而维权的购房家庭大有人在，不是每个自住房都能保证质量，采育自住房就因混凝土问题而中途停工，申购家庭在申购的时候就要考虑好这些可能会出现的问题。

弊端三、户型多“奇葩”

自住房项目中户型“奇葩”的较多，从已申购的自住房项目中可以看出，户型奇葩的不在少数。好的户型不只能影响居住体验，还会影响财运。自住房中为了满足刚需小户型的需求，户型设计多不规则，通透性差、采光不足等问题频现，还有一些自住房为了节省成本，窗户设置较小、多拐角等问题都有，申购时必须看清楚户型。

弊端四、位置偏，交通配套改善需时日

地段欠佳也是自住房中一个重要的弊端，地段好的自住房一般申购人数较多，摇中几率就像中彩票一样。而确定能买上的自住房多为地段相对来说欠佳，大都位于六环外，交通和配套一般都需要等待规划。

公租房

公租房的坏处：房屋面积有限，不利于人口较多的家庭居住。限制条件较多，不利于申请。

公租房是大多数中等偏下收入住房困难家庭实现住有所居的重要途径。而近年来，本是解决万千家庭住房难的公租房却屡屡出现空置问题。国务院第四次大督查督查人员在湖南、湖北、江苏等地就这一问题进行了实地督查。

部分公租房小区的基础配套设施却有待改善。在湖北，一公租房项目建成两年来，312套公租房仍有135套空置。小区一居民告诉记者，小区物业服务跟不上，水压不足造成高楼层群众吃水难。在他家中，记者看到盆盆桶桶都蓄满了水。

第十一督查组专门赴湖北襄阳等地市进行明察暗访。先后实地走访数个公租房小区，除了部分小区存在空置率偏高的问题，还发现公租房项目普遍存在物业管理缺失的痛点。其中，一安居工程竣工两年因水电问题一直未分配入住，造成资源浪费。

所以，出来共产房，会缓解甚至解决目前住房紧张的局面吗？

“这个世界终究是你们的”

对于楼市房价影响？北京市住建委表示，共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求，进一步平抑房地产价格，对北京市房价平稳运行起到有效推动作用，让住房制度更加公平合理，促进房地产业平稳健康发展。共有产权的推出确实能抑制炒房者，但是现在的房价真的能降吗？这还是有待商榷的。

应届生依然过着租房的日子

房价高的离谱，依然买不起房，应届生依然过着工资全交房租的日子。

国内最大的O2O招聘平台香草招聘联合房天下昨天发布《2017年应届生租房价格报告》。报告显示，84.2%的应届毕业生需要租房，北京应届生租房开支占到月均工资收入的67%。八成以上的应届生还是需要把67%工资都交给房租。报告显示，北京在今年应届生异地就业城市热度排名中位居第二，在毕业后的短短1个月内，数以万计的应届生涌入北京，爆发的居住需求直接带动了租房市场的火热。根据房天下最新数据，7月份北京地区租房网站热度环比6月份提高10%，其中很重要的增长动力是今年来京工作的应届生。

对于这部分人，共有产权房的推出并没有多大的诱惑力，他们依然对高不可攀的房价望尘莫及。

“我们的目标是按需分配”

这一整套组合拳的出台，其实牢牢把握住了房地产的核心需求人群，刚需人群，对于刚需人群来说，他们的财富最少，但是对于住房的需求确实最大，而之所以之前炒房会有那么多人相信房价不会下跌，原因就是刚需人群的庞大需求，只要有刚需存在，炒房客就会觉得自己有数不清的接盘侠。但是，“房子是用来住的，不是用来炒的”，所以一定要有办法满足刚需人群的需求，才能够真正起到平抑房价定海神针的作用。

另外，在高房价和限购政策的刺激下，深圳的小产权房市场已经成为一个繁荣多年的地下市场，也一直是许多人豪赌的“安居梦”。如今，深圳小产权房被包装成共有产权房，价格仅商品房1半。价格很诱人，但是按照申请共有产权房的条件来看，以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%，并拥有完全产权，但 “共有产权房”售价也可能低于同地段售价的30%，但却只有70%产权。即使在5年期满能买卖时，也只能转让给有条件申请共有产权房的人，流动性也随之降低。想必，流动性及所有权的问题也会对炒房者有一定的压制力度。

教科书中曾经为我们描绘了未来社会的种种美景，而归纳出其唯一特征就是“社会物资极大丰富，产品按需分配”，当刚需的需求被满足了之后，炒房的接盘源泉就开始被消灭，这样房地产投机的风潮将会被进一步压缩，这与给房地产市场去杠杆去泡沫的要求是不谋而合的，才是真正平抑房价的核心要点，至于能不能成为房价下行的定海神针，不妨让我们拭目以待吧。

以前有100万可以买到自住商品房100%的产权，现在有100万可能只能买到30%的产权，换作你会怎么选呢？

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