技术在变，政策在变，但经济规律，永远不变。

　　理解中国房价，离不开这三个维度：

　　1、两个属性：居住属性和金融属性。

　　2、资产价格变动周期：与货币的关系。

　　3、四角关系：房地产vs购房者vs银行vs地方政府。

　　让我们拿出高三复习时的精神，先把中国房价变动的基础逻辑搞懂，结论就是水到渠成的事。

　　一、房子的居住属性和金融属性

　　金融属性主要是指买房子是为了获得投资升值收益而非居住需求。理解这一点有助于我们看清市场上很多有关房价的妖魔言论，比如中国一线城市房价永不会跌。

　　哪怕是北上广深的房价里，金融属性也绝非仅占「一小部分」。这些城市房子的居住属性怕是支撑不了八万十万一平的价格。横向纵向可以比较东京等国际城市的现状和历史。

　　最简单的办法，大家可以去观察一下这些城市楼房里的开灯率，这个是生活指标，骗不了人。

　　高层近期密集出台的历史罕见的严格调控措施，其总体思路就是一句话：房子是用来住的，不是用来炒的。

　　这句话虽然被炒房客反过来解读，但也不要低估高层释放的重要信号：增加房子的居住属性，挤压金融属性。

　　这恰恰从侧面印证了，中国房价包括一线城市的房价，金融属性已经到了不可不管的地步。为什么高层要频繁地喊这句话？

　　因为这关系到整个经济「赶虚入实」的大计，即是把资本从虚拟繁荣的金融体系里（包括房子），赶到实体经济中。

　　「赶虚入实」是中国经济目前最大的问题，这个问题解决不了，任由钱在泡沫里空转，等着大家的，就是泡沫破灭。其后果可以参考美国次贷危机，或日本失去的十年。

　　房价不会跌，但也不会再涨，你还应该关注这些赚钱机会！

　　日经指数：失去的十年

　　二、 资产价格变动周期：与货币的关系

　　无论是股票债券，还是生姜大蒜，任何资产/商品都会在货币宽松的环境里涨价，直到出现泡沫，泡沫扩大膨胀，变成人们难以承受之痛。比方大家去菜市场就不能承受十几块一斤的生姜。

　　之后中央银行收紧流动性，资产价格就会下跌，回归理性。直到经济出现通缩，货币政策又开始新的一轮宽松，资产价格又开始上涨。新的一轮循环开始。

　　经济周期成百上千年都没有变过。

　　现代周期是以短期周期里债务越来越多，最后导致崩溃，开启一轮长周期的回归。这一点我在聚透的金融思维训练营会有一个专题讲，在这里并不打算展开说。

　　简单来说，市场钱多了，资产价格就会被吹起来。钱少了，价格就跌下来了，泡沫就破了。

　　无论上个世纪八九十年代日本房地产泡沫的破灭和股市的崩溃，还是07年美国房地产泡沫的破灭引致的全球经济危机，都是货币当局连续收缩货币刺破泡沫的典型结果。

　　如果市场上钱一直少不下来，你怎么能指望房价降呢？

　　回到中国的房价。事实上，跟随央行的货币投放，在过去的一些年份，房价是出现过下跌的。比如在2014年，哪怕是北京的房价，也出现过从2014年4月到2015年1月长达10个月的下跌，跌幅超过了8%。

　　2014年的房价下跌，主要原因是美联储宣布退出超级宽松的货币政策，导致中国央行的外汇新增占款连续下滑。

　　而大家都知道，过去中国央行印钱，都是靠外汇新增占款来印的，也就是说，外汇占款变少了，相当于被动地让央行收紧了货币投放。

　　高层在2014看起来很有决心要搞去杠杆，挤泡沫的工作，但当房地产哀鸿遍野的时候，终究没兜住经济下行的压力。

　　从2015年2月开始，央行连续降准降息，刺激银行信贷，就这样，房价开始了最新一轮一飞冲天的上涨。

　　时至今日，就算经济再面临巨大下行压力，内外环境已不允许央行再搞15年那样的宽松政策。

　　内部看，严重的资产泡沫（高房价）会对人民币汇率形成巨大的贬值压力，继续宽松货币推泡沫，可能把人民币彻底搞崩溃。这后面的机制是汇率的购买力平价理论。此处不详谈。

　　外部看，美国经济正在加速复苏，美联储正在加速进入加息的货币紧缩通道，这锁死了中国央行货币宽松的空间。这背后的机制是利率平价理论，此处亦不详谈。

　　事实上，全球央行都正在退出宽松的货币政策，小川行长前不久也高调表示本轮宽松政策已接近尾声。这说明什么？

　　说明靠宽松货币驱动的房价上涨，也已经接近尾声。归根到底，一切价格现象都是货币现象。

　　中国房价的问题，没有大家分析的那么玄乎，根本上就是钱多了。把水龙头关紧，房价自然就会跌。什么区位、城镇化、中国人的文化心理分析，都是掩耳盗铃，统统扯淡。下图的M2表示货币供应。

　　房价不会跌，但也不会再涨，你还应该关注这些赚钱机会！

　　房价与货币的关系

　　无论是从「赶虚入实」的大计中提出「房子是用来住的，不是用来炒的」这样的政策思路，还是从宽松的货币环境接近尾声这样的货币思路，我们都可以得出结论：中国房价单边上涨的时代，已经结束了。

　　三、房地产、银行、购房者与地方政府

　　房地产与银行。房地产是个高杆杆（高负债）的行业，房价的涨跌会直接影响到它的偿债能力。房价涨-房地产公司赚钱且股价上涨-按期偿还银行贷款-信用评级优良-继续获得开发贷款-与此同时银行坏账率维持低位。

　　房价跌的话，把上述逻辑反过来走一遍即可。极端情况下，房价如果快速进入下降通道，那么最终就会导致房地产公司破产，银行坏账增加。参考美国次贷危机中的房地美房利美。

　　购房者与房地产。人都很贱，买涨不买跌。或者说，人的本性，就是追涨杀跌。在房价上涨时，人们更愿出手买房，无论是新房还是二手房，都更容易达成交易。房地产公司就能按照既定规划收回成本和获利，转而偿还银行的开发贷款。

　　如果市场下跌，购房者会持观望或者更极端，会抛售手中房产，导致住房供应增加，房地产公司已开工新房销售困难，资金链紧张甚至断裂，无法偿还银行贷款，银行坏账形成。

　　购房者与银行。现在中国经济的最大问题，就是信贷全跑房子里去了，不进实体经济。为什么？因为国企产能过剩，亏损连连，民营经济的风险又不可控，所以银行就拼命贷款给买房子的人，反正最不济可以把房子收回来，只要房价不跌。

　　可是，万一哪天房价跌了呢，这个「只要房价不跌」的逻辑不再成立了会怎么样？

　　房价大跌-购房者断供（按揭的是价值500万的房子，现在市场价只有400万，谁还还钱？）-银行收到跌价的房子-银行抛售房子收回流动性-促进房价加速下跌-断供增加-银行坏账飙升。

　　银行坏账飙升意味着什么？意味着银行会失去储户的信任，你的存款正在变成无法收回的银行坏账。人们会争相把钱从银行里取出来，不再相信银行。

　　银行里没钱了，经济还怎么玩儿？

　　银行坏账到一定情况，就是金融体系崩塌，市场流动性枯竭，资产价格狂跌，工厂大量倒闭，民众大量失业，整个经济就出现大规模萧条。参考1929-1933的经济危机。

　　还记得那场危机的结果吗？希特勒上台，二战爆发，世界秩序最终重构。

　　2007年金融危机之后，雷曼破产，贝尔斯登倒闭，美国最大的住房抵押贷款公司房地美房利美被政府接手，没有倒闭的大型银行也在更严厉的监管下更艰难地经营（请参考德意志银行、苏格兰皇家银行等的遭遇），英国脱欧，川普上台，逆全球化思潮喧嚣尘上。

　　历史总在往前，但历史又是何其相似。

　　地方政府与房地产与银行。中国是分税制，地方的财政收入有一部分要进贡给中央，所以地方的收入其实不能完全覆盖支出，这个缺口一般通过地方政府向银行贷款来填补。日后地方政府偿债，除了靠日常的地税收入，则主要依赖地方的土地出让金。

　　要房价跌很简单，大规模增加土地供应，压低地价，房子价格自然就会下降。政府为毛不这样做？

　　地价跌进而房价跌，政府的卖地收入减少，地方政府欠银行的债就可能违约。这样的逻辑下，银行坏账的来源，除了上面提及的购房者断供，房地产公司违约，又要多一笔地方债务违约。

　　而银行坏账一旦飙升，出现的后果非常可怕，上面已有提及。

　　明白了这些关系之后，你就明白，不是不能快速让房价跌，实际上如果只是单纯要房价跌，以当局对经济的绝对把控能力，一句话就能做到。只是这样做的后果就是巢倾。

　　倾巢之下，安有完卵？

　　四、当前中国的宏观套利机会

　　总结以上部分的逻辑，其实就是两个：

　　1、政策面和货币面，已经封死了房价继续上涨的空间。中国房价单边快速上涨的时代已经结束，这里不分北上深和二三线。

　　2、中短期，房价将维持在一个高位盘整或者局部城市小幅下跌的情况，不会出现大跌（整体20%以上的跌幅），这是经济不发生系统危机的底线。

　　逻辑1告诉我们，未来还想通过炒房赚大钱的同志们，可以洗洗睡了。逻辑2告诉我们，指望房价快速下跌不费力气就可以买房的同志们，也可以洗洗睡了。

　　事实上，房价的问题高层非常清楚。解决问题的思路，也非常清晰：用时间换空间。先把房子稳住，进而把经济稳住，然后解决产能过剩，三四线城市房子库存过高的问题。

　　把这些问题解决了，实体经济的回报率（ROE）才可能回归到合理水平，「赶虚入实」才能真正实现。靠行政的力量，不提高实体经济的ROE，是无法真正让钱离开金融体系的。

　　那么在这样的宏观背景下，有哪些赚钱机会？至少可以关注以下几个方面：

　　1、大宗商品的套利机会。

　　事实上，2016年，整个商品市场，在去产能的带动下，都出现了超过一倍的增长，很多人在里面赚得盆满钵满。

　　2017年趋势能否继续，需要配合政府去产能的决心，和需求的数据，小心求证。如果出现去产能不达预期，房地产一直保持严格限购，进而影响到新屋开工，那么高位做空相关商品，或是不错的宏观套利机会。

　　例如最近因为房地产市场的限购，地条钢清理不达预期等，导致螺纹钢短期出现了暴跌，给空头送了很大一个红包。

　　2、股票市场的套利机会。

　　货币的紧平衡和可能的被动加息，配合中国经济的弱复苏，是否能带来股市做空的机会？

　　一些专注三四线城市开发的地产公司，有无可能受益于去库存的政策？交易量的下滑，价格的震荡，会否影响到相关地产公司的业绩（比如万科主动计提了存货跌价准备）？与房地产相关的水泥，建材，钢铁等行业的上市公司，业绩会受到什么影响？

　　这些分析和资产的交易，可能比买卖房子更为划算，交易成本也更低。

　　3、债券市场的套利机会。

　　债市的投资逻辑主要看利率的走向和信用风险的变化。实体不行的情况下，会否有部分债券出现违约（实际上已经有了）？被动加息的情况下，整体债市会否系统下调？央妈收紧流动性，会否出现钱荒？

　　把握好当下中国经济的主要逻辑，对其他大类资产进行大胆假设小心求证的分析，而后进行投资，远比投资当下的房子，风险收益比更为可观。

　　最后，如果让我用一句话来总结我对房价的看法，那就是：技术在变，政策在变，但经济规律，永远不变。所以同学们，懂点经济金融的常识，还是很有必要的，不是吗？

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